청약홈에서 본 청약 가점과 청약 시장

얼마 전 수방사터와 흑석자이의 흥행에서도 알 수 있듯 청약 시장의 분위기가 심상치 않다. 한국부동산원 청약홈을 분석한 자료에 따르면 올해 청약 시장에서 서울 아파트의 평균 최저 당첨 가점이 지난해 하반기 37.3점보다 9.2점이나 오른 46.5점이었다. 당연히 당첨 가점도 올라가고 있는 추세다. 앞으로의 청약 시장에서 청약 가점이 어느 정도로 오를지 궁금해진다. 특히 올해 하반기에는 서울 강남 3구에서 9개 단지가 분양을 할 예정이어서 과연 청약 가점이 만점까지 나올 수 있을지 예상해 본다. 

 

 

 

 

단지명	가구 수	일반분양
강남 청담 르엘	1261	144
강남 디에이치대치 에델루이	282	79
강남 래미안 레벤투스	308	133
서초 래미안 원펜타스	641	292
서초 신반포 메이플자이	3307	236
서초 래미안 원페를라	1097	465
서초 아크로 리츠카운티	707	141
송파 힐스테이트 e편한세상 문정	1265	296
송파 잠실 래미안 아이파크	2678	578

 

청약 가점으로 보는 청약 시장의 변화

청약 가점의 만점은 84점이다. 46점을 예로 들어서 계산해 보자. 부양가족이 2명으로 15점에다가 무주택 기간을 만 10년이상에서 11년 미만인 22점으로 하고 청약통장 가입 기간이 만 7년 이상~8년 미만에 해당하는 9점 일 때 총 청약 가점은 46점이 된다. 

 

 

 

 

 

 

2021년 상반기까지 청약 가점은 상승하다가 이후 2021년 하반기 하락세로 돌아섰다. 2022년 상반기 서울 아파트의 평균 최저 당첨 가점은 44.4점, 하반기는 37.3점으로 계속 낮아졌다. 2021년 상반기 부동산 시장이 활황이었을 때 61.6점까지 올라갔던 점수가 24.3점 하락한 것이다. 

 

그러던 것이 2023년에 상반기에 40점대로 올라온 것은 윤석열 정부의 부동산 대책이 큰 역할을 한 것으로 보인다. 전매제한 기간 단축 등 여러 규제를 완화함으로 청약 시장에 다시 수요자들이 들어올 길을 만들었다. 또한 1 주택자의 기존 주택 처분 의무를 폐지하고 무순위 청약에서 거주지 요건을 없앤 정책도 큰 몫을 했다. 이러한 정책 변화로 서울뿐 아니라 전국 각지의 부동산 시장 참여자들이 무순위 청약 시장에 참여가 가능해졌다. 흑석리버파크자이 전용면적 59㎡타입 1가구 무순위 청약에 거의 83만 명이 신청한 것이 그 반증이다. 이렇게 경직되어 있던 청약 시장은 다시 활기를 찾는 분위기다. 

 

하반기 분양 최고 가점 예상

서울 영등포구와 서울 동대문구에서 지난 3월과 4월 분양한 영등포자이디그니티와 휘경자이디센시아 84㎡타입의 최고 가점은 각각 75점과 77점이었다. 최고 가점뿐 아니라 두 단지에서 대부분의 타입은 평균 가점이 70점을 넘었다. 이런 추세로 본다면 올해 하반기 서울 강남의 분양시장은 더 뜨거울 것으로 예상된다. 아마두 청약 가점이 만점인 경우도 나오지 않을까? 서울 청약 시장에서 2021년 6월 분양한 래미안 월베일리에서 만점 통장이 나온 선례가 있다. 전용 74㎡에서 청약 만점 가점이 나왔고 그 이후로는 없었다.

 

올해 하반기 강남구와 서초구, 송파구에서는 모두 9개 단지가 분양이 예정되어 있다. 이들 분양 예정 가구는 전체 1만 1546 가구고, 일반분양은 2364 가구로 집계된다. 강남구에서는 청담 르엘, 디에이치대치 에델루이, 래미안 레벤투스가 분양한다. 서초구에서는 래미안 원펜타스, 신반포 메이플자이, 래미안 원페를라, 아크로 리츠카운티가 분양 예정이다. 마지막으로 송파구에서는 힐스테이트 e편한세상 문정과 잠실 래미안 아이파크가 청약 신청자들을 기다리고 있다. 강남이라는 입지적 특성 때문에 모두 다 메이저 건설사들이 시공을 해서 좋은 상품성을 가지기에 많은 사람들이 진작에 이곳의 분양을 기다리고 있어 왔다. 

 

 

한국부동산원 청약홈 홈페이지 바로가기

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강남의 분양이 가지는 무게

강남의 분양은 실로 의미가 있다. 강남 집값의 흐름이 서울 주택 시장의 향방에 많은 영향을 미치기 때문이다. 나아가 서울 뿐 아니라 지방까지 그 흐름은 이어지기 마련이다.

 

강남 3구는 분양 예상 가격이 절대적으로 보면 낮지 않을 것이다. 하지만 분양가상한제에 적용을 받기 때문에 주변 시세보다는 훨씬 착한 가격으로 나올 것이다. 그러하기에 수요자들이 눈독을 들이고 있는 것이다. 이들 강남의 아파트들의 분양가는 평당 6000만 원을 상회할 것으로 예상되어서 웬만한 현금 보유자들이 아니면 선뜻 뛰어들지 못하는 것도 사실이다. 하지만 분양가상한제로 주변 단지보다는 저렴하게 나올 가능성이 크고 강남권에서 아주 오랜만에 나오는 분양 물건이기에 기대하고 기다리는 수요자들은 분명 많을 것으로 예상된다.

 

또한 강남 3구에서도 전용면적 84㎡이하 중소형 타입에 추첨제가 도입되었으므로 이걸 노리는 신청자들도 꽤 있을 것이다. 그리고 분양가는 앞으로도 계속 오를 것이라는 사람들의 생각과 높은 금리에도 이제 웬만큼 익숙해진 대중의 심리가 모여 서울의 최상위 급지인 강남의 분양 시장에 배팅을 하는 수요가 폭발할 걸로 예상된다. 

 

또한 일순위로 신청한 청약 단지에서 떨어진 수요자들이 근처 신축 단지로 눈길을 돌리는 경우도 많아 분양 이후에도 인근의 주택 가격은 상승 기류를 탈 가능성이 크다고 본다. 

 

 

 

요즘 조심스럽게 부동산 시장에 훈풍이 불어온다고 말하는 사람들이 많다. 청약 규제 완화로 청약 시장의 문턱은 낮아진 것은 사실이지만 동시에 많은 수요자들이 몰리기에 청약에 당첨되기는 더욱 어려워졌다. 전체 부동산 시장은 물론 청약 시장에서도 파리가 날리던 게 바로 얼마 전인데 순식간에 사뭇 달라진 상황이다. 우리나라의 부동산 시장의 분위기는 유독 급변하는 부분이 있다. 사람들이 부지런히 공부하고 움직이기에 대중이 동시에 같은 시장에 참여할 때 그 여파가 크게 나타나게 된다. 수방사 부지의 공공분양과 같이 될 성 부른 나무는 떡잎부터 알아보는 똑똑한 시장 참여자들이 앞으로 분양 시장에서 어떤 역할을 하게 될지 두고 볼 일이다.