전세 보증보험 강화

전세 보증보험이 최근에 강화됨으로 2024년에 재계약하는 주택의 절반 이상은 정상적으로 보증보험에 가입하기 어려워졌다. 현재 공시가격을 기준으로 보증보험에 가입한 15만 채는 같은 보증금으로 재계약할 때 46%가 갱신 심사에서 탈락할 예정이다. 

 

 

 

강화된 보증보험 내용

전세사기로 많은 국민이 힘들어 하는 시기에 정부는 보증보험이 전세사기에 사용되는 것을 차단하기 위해 주택도시보증공사 HUG의 보증보험 가입 요건을 강화했다. 

 

전세가율 기준 변경

5월에 이미 개정된 내용으로 5월부터 HUG 신규 가입 할 때 전세가율의 90%까지만 가능하도록 변경했다. 기존에 전세가율 기준을 100%에서 90%로 낮춘 것이다. 이러한 기준은 내년부터 신규 계약뿐 아니라, 갱신 계약에도 적용된다. 전세사기 사건이 일어난 이후 보증보험에 가입하려는 수요자들이 많아졌고 그 결과로 보증보험 가입 요건은 더욱 강화된 것이다. 문제는 이렇게 보증보험에 가입이 어려운 상황이니 세입자들은 집주인에게 전셋값 인하를 요구할 것이고 전셋값은 앞으로 더욱 하락할 여지가 충분해 보인다. 

 

 

 

시세 산정 기준 변경

전세가율 기준을 100%에서 90%로 낮춘 것과 함께 또 하나의 변경된 내용은 시세 산정 기준이다. 시세 산정 기준을 공시가의 150%에서 140%로 변경했다. 이 말은 기존에 공시가의 150%까지의 전세 가격으로 계약을 할 시에, 보증보험 가입이 가능했지만 이제는 공시가의 126%까지만 보증보험 가입이 허락된다는 말이다.

 

예를 들어 본다. 공시가가 2억원인 주택의 경우, 기존에는 2억의 150%인 3억 원에 전세계약을 해도 보증보험 가입이 가능했는데 앞으로는 2억의 126%인 보증금 2억 5200만 원까지만 보증보험 가입이 가능하다는 계산을 할 수 있다. 

 

올해 4월 기준 공시가격을 기준으로 보증보험에 가입한 15만3381건 중에서 46%인 7만 1155건이 내년에 같은 보증금으로 계약을 갱신한다고 하면 심사에서 탈락할 것이라는 계산이 나온다. 이 말은 기존에 전세보증보험에 가입할 수 있었던 사람들 중 절반은 앞으로 보증보험 가입이 어렵다는 얘기가 된다. 

 

전세가율 산정 시 공시지가 우선 적용

그리고 또 하나의 변경 사항이 있는데, 전세가율 산정 시 감정가가 아닌 공시지가를 우선 적용한다는 점이다. 기존에는 전세가율 산정 시에 감정가를 우선 적용해 왔다. 그런데 일부 감정평가사들이 시세를 제대로 적용하지 않고 시세보다 높은 감정가를 적용해서 전세사기에 악용되는 결과를 내놓기도 했다. 이러한 문제를 개선하고자 정부는 전세가율 산정 시 감정가가 아닌 공시지가를 우선 적용하기로 했다. 

 

그런데 이 또한 문제가 있다. 급격히 떨어진 집값이 반영되어서 올해 전국 공동주택 공시지가도 많이 하락한 상태이기 때문에 결국 보증보험 가입이 더욱 어려워지는 결과를 가져올 것으로 보인다. 

 

 

앞으로의 전망

보증보험 가입이 거절된 주택 유형은 빌라와 같은 다세대주택이 60%가 넘었고 보증금이 3억원 이하인 주택이 전체 심사 탈락 위험 주택에서 90%를 넘겼다. 이와 같이 비교적 낮은 가격의 저가 주택이 보증보험 가입이 더욱 어려운 상황에서 정부는 이들을 위한 별도의 가입 기준 차등화 방안을 마련해야 하는 문제가 새롭게 생겨 났다. 

 

 

 

HUG는 이렇게 바뀐 심사 제도로 인해 가입 신청에서 탈락하는 경우 보험 가입이 가능한 수준으로 전세계약을 다시 할 수 있도록 적극적으로 유도할 계획이다. 가입에서 거절된 세입자가 집주인에게 전세금을 조정해 주는 것을 요청해 조정된 금액으로 다시 가입을 가능하도록 한다는 것이다. 

 

문제는 이렇게 세입자가 보증보험 가입이 가능하도록 순순히 전세가를 낮춰 줄 주인들이 많을까 하는 것과 그렇게 전세가를 낮춰서 계약하는 사례가 대거 나오면서 주택들의 전셋값이 더 급격히 하락할 수 있다는 것이다. 이렇게 되면 역전세와 깡통전세의 위험성이 더 높아지고 집주인 입장에서도 가지고 있는 주택이 안전자산이 될 수 없는 상태가 된다. 

 

정부가 내놓은 일시적인 집주인 대상 대출 한도 상향 방안도 임시방편에 지나지 않는다. 보증금 반환 목적으로 집주인은 대출을 받을 시, 총부채원리금상환비율인 DSR 40% 의 규제를 받지 않고 총부채상환비율인 DTI 60%의 규제가 적용된다. 이와 같은 시의적이고 일시적인 대출 한도 상향은 대상 주택이 또다시 더 큰 대출을 끌어 안은 위험한 주택이 되게 한다는 숨겨진 의미를 잘 파악하고 좀 더 근본적인 대책을 내놓아야 할 것이다. 

 

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