전세제도와 같이 가는 갭투자의 미래는?

 우리나라의 부동산 시장을 떠받치고 있는 전세제도.

집주인, 즉 임대인은 몫돈을 만지고 그 돈을 마음껏 운용해서 좋고 임차인은 어느 정도의 모아둔 돈으로 매달 나가는 주거비 없이 원하는 집에서 살 수 있어 좋다.

 

그리고 전세제도 덕에 가능한 갭투자.

이미 들어가 있는 세입자의 전세 보증금을 뺀 나머지 금액만 가지고 집을 떡하니 살 수 있는 어마어마한 이점이 있기에 많은 대중 투자자들이게 선택 받은 부동산 투자 형태이다. 

 

그런데 일이 터지고 말았다.

전세사기로 많은 선량한 세입자들이 큰 피해를 입었고 사회의 곪아 터진 부분이 천하에 드러났다.

 

 

수술대 위에 오른 전세제도

이에 국토교통부 장관은 기자간담회에서 임대차제도를 손보겠다는 발언을 했다.

"전세사기 피해대책을 수습하고 나면 '갭투자'나 보증금을 일단 다른 데 쓰고 다음 임차인에게 돌려받는 제도 자체에 손을 댈 생각입니다."

 

어떤 식으로든 임대인 입장에서는 임차인의 보증금을 무이자로 빌려 쓰는 개념이 없어지게 될 것이므로 지금까지의 갭투자 방식이 갈 길을 잃을 수밖에 없다. 

 

벌써 지난해 9월부터 국토부는 연구 용역을 투입해 주택임대차법 개선을 도모하고 있다. 이 연구 용역 결과를 바탕으로 해서 올해 하반기부터는 제도 개선을 위한 논의를 활발하게 할 것이다. 

 

 

예측 가능한 여러 수술 방식

거론되는 방안 첫번째로는 제3기관에 전세 보증금을 맡겨두는 방식인 에스크로제도가 있다. 당연히 임대인 입장에서는 세입자의 보증금을 전세 계약 기간 내내 아무런 제약 없이 활용할 수 있었는데 그걸 원천적으로 막는 것이다. 이렇게 되면 보증금을 이용한 무분별한 갭투자가 불가능해지고, 전세 보증금을 돌려주지 못하는 사례를 예방할 수 있을 것이다. 당연히 이런 방안이 전세 시장에 실제로 투입된다면 갭투자는 아주 급격하게 줄어들 것이다. 

 

둘째로 전세가 상한선 도입의 의견이 있다. 자기 돈 전혀 없이 무자본으로 갭투자, 아니 갭투기를 하는 것을 막으려는 취지이다. 집값의 70%를 넘지 못하게 전세보증금을 세팅하는 것을 법제화하자는 의견이다. 취지는 좋은데 전세는 아직도 많은 세입자가 선택할 수밖에 없는 주거 유형이고, 이미 오랜 시간 시장에서 자연스럽게 만들어진 만큼 갑자기 정부가 또 많은 개입을 해서 조절하려 하면 오히려 부작용이 나올 수 있다는 이견도 있다. 

 

또 하나의 의견으로는 월세의 소득공제 확대를 통한 월세 수요로의 전환을 주장하는 방안이 있다. 

 

그리고 정부의 무분별한 보증이 지닌 제도의 빈틈이 전세사기 사태를 조장했다는 의견도 나온다. 그래서 정부는 전세보증보험 가입 조건을 전세가율 100%에서 90%로 낮췄다. 이에 더해서 전세대출 보증 비율도 낮춰서 하향 조정해야 한다는 의견도 있다. 

 

그리고 이런 여러 제도적인 개편과 더불어 전세사기 수사가 진행되면서 법제적인 규제가 여러 대중 투자자들에게 미치게 되고 자연스럽게 무분별한 갭투자는 확연히 줄어들게 될 것이라는 인식도 생긴다. 전세사기 피해자 지원 특별법 심사 과정에서 이미 법무부가 단기간 여러 채 갭투자한 것도 사기로 볼 수 있다고 해석한 만큼 많은 시장에 있는 많은 임대인들이 본인도 모르게 갭투자에 대해 심리적 장벽이 생길 것이라는 분석이다. 

 

이러한 여러 제재에 대해 일각에서는 정부의 큰 손이 시장에 들어오면 의도치 않은 혼란을 가져올 수 있다는 우려도 있다. 모든 시장에서 정부의 과도한 제대 일변도의 정책은 생각하지 못한 어려운 시장상황을 불러올 수도 있다는 걸 이미 경험했기에 그러한 생각이 드는 것도 사실이다.

 

 

시장에서 오랜 시간동안 잘 작동해 왔던 제도를 이러저러한 방식으로 일부러 통제한다면 과연 좋기만 할까?

월세를 부담하는 것이 부담스러운 많은 전세 수요자들이 있기에 그들에게 사탕발림을 할 수 있는 근거를 정부는 어떻게 마련할 것인지 궁금하다. 

 

 

그럼 우리는 어떻게 준비해야 할까?

이미 임대인으로서 갭투자 시장에 들어가 있는 집주인이라면 혹시 모를 상황에 대비해서 월세 임대인으로 변모해나갈 준비를 하는 것이 좋을듯 하다. 일이 이렇게 벌어진 이상, 장기적으로 보면 임대사업자 제도 개편이 불가피한 것이 사실이니까. 정부로서는 월세형 임대사업자를 키우고 싶을 것이니까. 

 

임차인으로서 전세시장에 있는 전세수요자라면 월세를 지불할만한 현금흐름을 만들던지, 아니면 실거주할 수 있는 집을 마련하든지 해야 이 들썩이는 부동산 시장에서 편안하게 운신할 수 있을 것이다.