갭투자 근절을 위한 정부의 의지

정부의 전제 세도 개편이 논의 중인 가운데 갭투자를 어떻게 손볼 것인가에 대한 주제가 뜨거운 감자가 되고 있다. 

며칠 전 원희룡 국토부 장관은 전세제도가 이제 수명을 다했다는 취지의 말을 전해 부동산 시장에 참여하고 있는 많은 국민들에게 혼란을 주기도 했다.

전세제도 없앨 수도 있다는 의미의 발언이었기에 그럴 만도 했다. 

그런데 이제 그런 강경한 대책에서 한 발 물러서는 분위기다.

 

전세폐지는 아니다

전세 폐지론적인 입장에서 이 문제를 다루지는 않겠다는 말로 시작해서 전세를 끼고 무제한적으로 대책 없이 달려드는 갭투자를 막는 것에 주안점을 두고 전세제도를 개편하겠다고 했다.

결국 급진적인 제도 개혁이 아닌 점진적이고 보다 완화된 전제 제도 개선의 노선을 따르겠다는 의미로 여겨진다. 정말 중요한 것은 앞뒤 따지지도 않고 갭투자를 해 전세금 반환 보증의 여지를 남겨 두지 않는 무분별한 투자자들에게 그런 투자의 기회를 원천적으로 차단하겠다는 점이다. 

 

경매 말고 세입자의 소중한 보증금을 다시 되돌려 줄 수 없는 지경까지 갭투자로 자산을 형성해 가는 무분별한 투자 형태를 이 사회에서 근절하겠다는 의지가 보이는 부분이다. 

 

 

 

예상되는 갭투자 근절 방안

첫째, 일정한 수 이상의 갭투자를 제한하는 방안이 있다.

지금까지는 갭투자로 몇 채의 부동산을 사든지 갯수에 관한 정부의 제한이 없었지만 세금의 중과 등의 제한과 별개로 부동산 수까지 제한을 하겠다는 것이다.

 

둘째, 해당 부동산 물건 앞으로 근저당이나 선순위 보증금과 같은 이미 잡혀 있는 채무가 있을 시에는 집주인이 아예 그에 상응하는 제한된 보증금을 받게 하는 방안이 언급된다. 당연히 채무가 있는 부동산은 전세가를 낮춰 받을 수밖에 없을 것이므로 무리하게 대출을 하며 또 다른 주택을 매입하는 갭투자의 형태는 자연스럽게 없어지는 시나리오다. 

 

지난번에 언급했던 에스크로제도에 대해서는 원 장관이 부정적인 태도를 확실히 취함으로써, 집주인이 세입자로부터 받은 전세금을 제3기관에 예치해 놓는 에스크로제도는 도입되지 않을 전망이다. 실제적으로 억지스럽고 자본주의의 투자기반에 역행하는 제도인 것은 맞다. 엄연히 집주인이 세입자로부터 약속된 시간 동안 그 돈을 잘 관리하고 굴릴 수 있는 자유를 주는 것인데 그것을 정부가 빼앗아가는 것은 처음부터 있을 수 없는 일이다. 그럼 누가 전세를 놓겠는가? 전세 폐지로 가는 수순일 뿐이다. 

 

앞으로 전세가는 어떻게 될까?

어찌 됐든, 전세 제도 개혁에 가까운 개편은 불가피하게 되었다. 

수많은 희생자가 나왔기에 정부도 여러 이해관계 속에서 눈치를 보며 가장 적극적인 태세로 전세 제도를 손봐야하기 때문에 보통 머리가 아픈 것이 아닐 것이다. 

 

우리나라의 부동산 시장을 떠받치고 있는 엄연한 거대 시장인 전세 시장을 어떻게 주무를 것인가에 따라 우리 서민들의 부동산 참여 방식도 달라질 것이다.

 

결국 정부가 하고자 하는 것은 임차인이 집주인에게 전달했던 전세보증금을 되도록 최대한으로 다시 받아 갈 수 있도록 제도를 만드는 것이다. 전세금 반환을 보장받을 권리가 세입자에게 있음을 우리 사회가 전반적으로 수용할 수 있는 방향으로 가고 있다고 생각한다. 이 과정에서 원희룡 장관이 말한 것과 같은 방안이 채택되어서 실제 시장에서 반영된다면 소급적용까지 안 하더라도 기세입자로 전세시장에 참여했던 세입자들은 새로운 깨끗한 자격의 조금 더 저렴한 물건을 가진 최신식(?) 집주인을 찾아 나설 것이고, 기존에 무리하게 갭투자로 집의 개수를 늘려 전세 장사를 했던 집주인들은 집을 던지다시피 매물로 내놓을 것이다. 그리고 기존 세입자들은 세입자의 신분에서 아예 집을 매수해 실거주할 수 있는 방안을 찾기도 할 것이다. 갭투자 시장에 참여한 집주인들과 그들이 내놓을 물건을 받아 줄 기 세입자들의 줄다리기에 따라 부동산 매매가가 형성될 것이다. 그리고 그런 매매가에 따라 전세가격도 형성될 가능성이 높다. 

 

시장을 계속 주시해야 할 이유가 더 생겼다.