인천 부동산 거래 괜찮다. 그 돈은 송도로 먼저 가게 되어 있다. 하지만, 생각 조금만 해 보자

전국 부동산 거래가 최근 5년 중 최저점을 찍은 올해 1월 이후 우상향 그래프를 그려오다 지난 6월에 이어 7월까지 2개월 연속 하락한 것으로 확인됐다. 고금리 여파로 부동산 시장이 침체에 빠진 상황에서도 각종 규제완화책 영향으로 선방했다는 평가를 받는 아파트 거래는 7월 역시 전년 동월 대비 큰폭으로 증가했다. 특히 인천 거래량이 증가했다.

 

부동산 거래량 증가로 회복세?

상업용 부동산 전문기업 '부동산플래닛'에 따르면 지난 7월 전국 부동산 거래량은 8만3716건을 기록하며 전월(9만245건) 대비 7.2% 줄었다. 매매거래금액 또한 전월(29조827억원)과 비교해 5.4% 감소한 27조5143억원으로 집계됐다.

유형별로는 상업·업무용 빌딩만이 3.6% 증가하며 유일한 상승세를 나타냈다. ▲공장·창고(집합) 13.7% ▲토지 11.2% ▲공장·창고(일반) 8.2% ▲단독·다가구주택(7.8%) 순으로 거래량 하락폭이 컸다. 거래금액 또한 상업·업무용 빌딩과 공장·창고(일반) 유형이 각각 0.8%와 4.8% 오른 것을 제외하고는 모든 유형에서 감소세를 보였다. 그러나 지난해 같은 기간보다 전반적인 매매거래량은 1.9%, 거래금액은 13% 만큼 상승 곡선을 그린 것으로 파악됐다.

지난 7월 전국 아파트 매매거래량과 거래금액은 각각 3만4077건, 14조7256억원으로 지난 6월보다는 각각 4%, 3.7% 내렸다. 지역별 거래량과 매매거래금액 역시 전반적으로 소폭 하락했지만 전전년 동월과 비교하면 97.2%와 210.9% 만큼 뛰어올랐다. 전국 17개 시도 전 지역에서 최소 두 자릿수 상승률을 기록했는데 특히 수도권의 거래 강세가 돋보였다.

 

가장 큰 폭의 오름세를 보인 서울은 지난 7월 매매거래된 아파트가 총 3547가구로 전년 동월 대비 455.1% 증가했다. 거래금액 또한 488.6% 늘어난 3조9464억원이다. 경기에선 같은 기간 9361건의 거래가 이뤄지며 지난 6월(9613건)에 이어 활발한 거래 추이를 보였다. 전년 동월(2841건)과 비교하면 229.5% 상승한 수준으로 서울을 뒤잇는 높은 증가율이다.

거래금액도 309.3% 늘어난 4조7369억원으로 전체 매매거래금액에서 가장 높은 비중인 32.2%를 차지했다. 인천 역시 7월 한달 간 2164건, 8598억원의 거래가 발생하며 2022년 7월과 비교해 각각 204.4%, 251.4% 상향 조정됐다.

지난 7월 체결된 전국 오피스텔 매매계약 건수는 총 2189건으로 전월 대비 6.1%, 전년 동월과 비교하면 31.7% 줄었다. 거래금액도 4571억원으로 6월 대비 2%, 작년 7월 대비 22% 떨어졌다.

지역별로는 전라도를 비롯한 일부 지역에서 회복세를 나타냈다. 전국 17개 시도 중 전북(50%) 울산(45.8%) 강원(40%) 전남(36.8%) 충북(17.2%) 등을 포함한 8개 지역에서 전월 대비 거래량이 상승했다. 거래금액 상승률 또한 전북이 187.8%로 가장 높은 수치를 기록했다. 전남(142.3%) 울산(68%) 충북(31.2%) 강원(25.4%) 경기(9.4%) 서울(2.7%) 등이 뒤를 이었다.

전남의 경우 전년 동월과 비교할 때 거래량은 62.5%, 매매거래금액은 242.1% 올랐다. 충남도 지난해 7월 대비 각각 115.8%, 112% 늘어난 세 자릿수 상승률을 기록했다. 경북과 제주도 거래량은 24.1%과 11.1%, 거래금액은 14%과 39.7%씩 증가했다. 전남·충남·경북·제주의 4개 지역을 제외하고는 13개 시도에서 지난해 7월 거래 동향과 유사하거나 감소한 것으로 집계돼 오피스텔 시장도 회복기 진입까지 다소 시간이 걸릴 전망이다.

전국 상가·사무실의 거래량과 거래금액은 직전월과 전년 동월 대비 모두 감소한 모습이다. 시도별로 살펴보면 전남과 광주, 제주에 훈풍이 일었다. 전남 지난 6월과 대비해 거래량은 178.3%, 거래금액은 593%까지 뛰어올랐다. 전년 동월과 비교 시 거래량은 12.3%, 거래금액은 218.2% 대폭 상승했다.

광주의 7월 거래량과 거래금액 모두 직전월 대비 각각 107.9%, 155.4% 증가했으며 2022년 동월과 비교해서도 92.7%, 43.8% 늘어난 수준을 기록했다. 제주는 지난 6월과 비교해서 각각 36.6%, 37.5%의 오름세를 보였고 지난해 7월 대비해서는 58.6%, 23.3% 상승했다.

이어 인천(31.1%) 울산(27.8%) 강원(19.7%) 전북(17.5%) 충북(2.8%) 순으로 집계됐다. 거래금액은 강원(69.1%) 인천(56.6%) 경북(45.6%)에서 전월과 비교 시 증가했으나 이를 제외한 11개 시도에서는 전반적으로 감소 추이를 나타냈다.

 

거래량 및 거래금액 모두 증가한 인천

한국부동산원 월간 매매가격지수 변동률을 보면 4월(-0.29%)까지 마이너스를 기록했던 매매가격지수가 5월(0.04%)을 시작으로 6월(0.18%), 7월(0.26%) 등 연이어 플러스로 변동률이 전환되며 상승세를 탔다. 이 같은 흐름은 8월로 접어들어서도 마찬가지다. 한국부동산원 주간매매가격지수 변동률을 보면 8월 1주차 변동률 역시 0.08%를 기록하며 전국평균(0.04%)를 웃돌았다. 아파트매매거래도 눈에 띄게 증가했다.
인천지역 올 상반기 아파트 매매거래량은 1만3,498건으로 작년 동기(7,928건) 대비 70.3%가 증가했다. 작년 하반기(6,028건)와 비교하면 123.9%(약 2.3배) 증가해 전국 평균 상승률(77.8%)를 크게 웃돌았다.
연수구 송도동에 위치한 송도더샵파크애비뉴 전용 84㎡는 지난 2월 12억원에 거래돼 올해 인천지역 전용 84㎡ 첫 12억원대 거래가를 기록했다. 10억원대 초반까지 떨어졌던 가격이 회복하고 있는 것이다.
계양구 효성동에 위치한 e편한세상계양더프리미어 전용 84㎡도 7억원대 수준에서 지난해 하반기엔 5억원까지 떨어졌었으나 올해 다시 6억원대 중반(6억4,700만원)까지 회복하는 등 인천 부동산 곳곳이 변화하고 있다.

인천 대장은 송도, 전세를 기반으로 더 오르고 있다

인천의 강남’으로 불리는 송도 일대에서 아파트값 반등세가 지속되는 가운데, 전셋값 또한 상승세가 눈에 띈다. 송도 곳곳에서 몇 개월 새 전셋값이 1억원 이상 오르고, 최고가 거래가 체결되는 등 인천 아파트 전셋값 상승을 주도하는 양상이다.
16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인천 연수구 송도동 ‘호반써밋송도’ 전용면적 84㎡(34층)는 지난달 19일 보증금 4억원에 신규 전세계약이 체결됐다. 이는 해당 타입의 전세 신고가 거래로, 옆 동 비슷한 층 매물이 그보다 10일 전인 지난달 9일 보증금 2억7000만원에 계약된 것을 고려하면 며칠 만에 1억3000만원 뛰었다.

 

인천의 강남 ‘송도’, 지금 사야하는 이유는 [지도로 보는 부동산] - YouTube

인근 단지인 더샵송도마리나베이 전용 124㎡는 지난 7월 31일 보증금 5억9500만원에 신규 계약이 체결돼 최고가를 새로 썼다. 같은 면적 전세 매물이 지난 5월 말에는 4억5000만원에 전세 거래됐는데 두 달 새 1억4500만원 오른 것이다.

송도더샵마스터뷰21BL 전용 148㎡도 지난달 1일 10억원에 전세계약이 이뤄졌다. 2021년 5월 기록한 최고가 수준이다. 같은 단지 전용 84㎡는 지난달 10일 보증금 3억7200만원에 세입자를 들였는데, 1월 2억6000만원→5월 3억3000만원→8월 3억7200만원으로 지속적으로 가격이 올랐다.

전셋값 변동률을 보여주는 여러 지표에서도 이 같은 상승세가 그대로 반영된 모습이다. 한국부동산원에 따르면 송도가 속한 인천 연수구 아파트 전셋값은 이번주 0.19% 올라 7월 말부터 약 한 달 반째 오름세가 지속되고 있다. 연수구를 비롯해 중구·서구 등 신도시가 위치한 지역 위주로 전셋값이 상승한 영향으로 8월 전국 주택가격동향조사에선 인천 주택(아파트·연립주택·단독주택) 전셋값이 전월 대비 0.21% 올라 상승전환했다.
또한, KB부동산 월간 주택가격동향 시계열 통계에서도 연수구 아파트 전셋값은 지난달 0.36% 올라 인천 내에서 유일하게 전월 대비 상승전환한 지역이었다. 중구(-0.15%)·동구(-0.22%)·미추홀구(-0.53%)·남동구(-0.81%)·부평구(-0.31%)·계양구(-0.36%)·서구(-0.06%) 등 연수구 외 인천 모든 지역은 전셋값이 하락했다.

이렇듯 송도 아파트 전셋값이 반등하면서 5000만원대 소액 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 투자방법)로 전용 84㎡ 매물을 매수한 사례도 등장했다. e편한세상송도 전용 84㎡는 지난달 14일 5억100만원에 중개거래됐는데, 같은날 해당 아파트는 전세보증금 4억5000만원에 세를 줬다. 5100만원으로 중형 아파트를 사들인 것이다. 다만 전세계약기간이 2년이 아닌 3년으로 시세 대비 1억원가량 높은 금액에 계약이 체결됐다.

 

부동산 시장 데드캣 바운드 라면...

지금 대한민국은 돈이 말라가고 있다.

정부의 예산 긴축과 금리 하향 안정화 추진으로 그나마 대한민국 금융시장이 안정화 되었다.

집값은 이런 안정화를 기반으로 대출을 늘리는 것이 가능해 졌기 때문에 바로 금액을 늘려가며 투자하는 사람들의 움직임이 엄청나게 빠르게 나타났다.

우선 미분양 물건을 중심으로 빠르게 매물이 소진되고 있다고 한다.

돈 있는 사람들은 몇채를 보유해도 되는 시대로 다시 돌아가고 있다고 한다.

많은 집을 보유하는 사람들의 세 부담도 줄었다.

그래서 집값이 다시 상승할 것이라는 기대감이 올라오고 있다.

그런데, 이것을 데드캣 바운드로 보는 사람들도 적지 않다.

부동산 가격을 결정해 줄 수 있는 돈이 없다

대한민국 정부의 세수가 급감했다.

그 이유는 기업과 가계의 수익이 감소했기 때문이다.

수출의 엄청난 증가도 없다. 내수도 죽어 있다. 부동산 거래의 엄청난 세수도 없다. 

그렇다면 부동산 가격을 올릴 수 있는 돈은 어디에서 올 수 있을까?

그것은 은행이 주는 대출 밖에 없다.

그런데, 특례 보금자리론을 더 줄 수 없다는 발표가 나왔다.

바로 돈이 더 없기 때문이다.

특례보금자리론 - 진짜 박살났네요 - YouTube

 

‘집값 띄운’ 특례보금자리론 판매 중단…대출자 혼란 | KBS 뉴스

‘집값 띄운’ 특례보금자리론 판매 중단…대출자 혼란

특례보금자리론은 다음과 같다

특례보금자리론은

• 민법상 성년
• 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)
• 한국신용정보원 신용정보관리규약 해당사항 없고 CB점수 271점 이상

대출요건

• 9억원 이하 공부상 주택
• 본건 담보주택 제외 무주택 OR 1주택
• 소득상한 제한 없음
• LTV 최대 70%- DTI 최대 60%

상품구조

• 대출한도 최대 5억원
• 대출만기 10,15,20,30,40,50년
  (만기 40,50년은 특정 조건을 충족하셔야 합니다.)
• 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환

구입용도: 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우

• 소유권이전과 동시에 대출 취급 가능
• 소유권이전 전이라도 매도인의 담보제공 형태로 대출 취급 가능

소득 요건

• 소득상한 제한 없음 소득심사 방법 안내
• 배우자 소득 생략 가능
  (단, 우대금리 요건에 따라 제한)

이 제도가 각광받는 이유는 소득상한 제한이 없고 배우자 소득 생략이 가능하다는 점이다.

다시 말해서 중산층 아무나 받을 수 있는 것이다. 

중산층이 재산 증식이 가능하게 할 수 있는 제도다.

 

채권의 움직임이 심상치 않다. 30년물이 10년물 보다 금리가 싸다

요즘 채권  강세 전환을 두고 30년물의 강세가 시장 흐름을 주도했다는 분석이 나온다. 한 자산운용사 채권 운용역은 “30년물 발행 규모가 5조5000억원 수준인데 PD들이 들고 있는 물량 등을 제외하면 시장에서 거래되는 수준은 2조원 수준이다”라면서 “다음 신규 발행이 10월 초로 3주간의 공백이 있는 상황에서 30년물을 들고 있는 세력이 커브를 엮은 것”이라고 분석했다.

이어 “지금 금리 수준을 보면 30년물 금리와 10년물 금리 수준이 15bp 넘게 차이가 나는데 30년물을 비싸게 팔고 3.9%가 넘는 10년물 같은 것들을 채우기 좋은 상황”이라고 부연하는 채권 투자자들이 많다.

다시 말해서 30년 후가 되어야 세상이 좀 편해질 것 같다는 투자 움직임이다.

우리나라 경제가 좋지 않다는 것이다.

대출을 해주기 어렵다는 말이다.

그런 와중에 가계 대출이 계속 늘어나고 있다.

1200조원의 가계부채는 매년 48조원의 이자가 생긴다.

그런데 그 대출 규모와 이자율이 더 오르고 있다.

2000조원이 된다면, 매년 100조원의 이자 비용이 생긴다.

대한민국 예산의 거의 6분의 1에 해당한다.

일반인은 감당하기 어려워진다.

채권 시장 안정세가 없으면, 대출 금리 불안은 지속된다

채권시장 안정세가 없으면, 대출 금리는 지속적으로 상승할 것으로 보인다.

앞으로 어떻게 될 지 알 수 없지만, 반드시 기억해야 한다.

채권이 안정되어야 부동산 시장에 배팅한 것을 버틸 수 있다.

절대 무리한 투자는 금물이다.