역전세와 깡통전세 각각의 뜻과 둘의 차이점

 

부동산 시장이 하락기를 맞이하자 역전세와 깡통전세라는 말들이 여기저기서 많이 들리고 있다. 뭔가 집의 가치를 매기는 가격이 하락한 느낌인 것 같은데 두 용어가 각각 정확히 어떤 상황에 쓰이는지 궁금하다. 어떤 모습이든 한국에서 부동산 시장 참여자로 살아간다면 꼭 알아야 하는 부동산 용어 역전세와 깡통전세 둘의 차이점을 알아본다. 

 

역전세란?

역전세는 계약 기간 동안 전세 시세가 하락해서 기존의 전세보증금보다 계약 만기 시의 전셋값이 더 낮아진 경우에 쓰이는 말이다. 이런 경우에 임대인이 임차인에게 보증금을 제때 전액을 돌려주기가 어렵다. 이런 상황을 역전세난이라고 한다. 임대인과 임차인의 집을 매개로 한 채무관계가 바뀌었다고 볼 수 있다. 새로운 세입자를 기존의 전세가와 동일한 금액에 맞춰 구해야 기존 세입자에게 보증금을 무리 없이 돌려줄 수 있는데, 전세가가 내려가는 시기에는 새로운 세입자를 구해도 이전 임차인에게 보증금을 전액 돌려주지 못하는 것이다. 그리고 전세 시장에 물건이 많을 때는 아예 새로운 임차인을 구하기도 어렵다. 그야말로 어지러운 상황을 뜻하는 난(亂)이 아닐 수 없다. 보증금이 돌고 돌며 임차인과 임대인의 수요와 공급이 원활하게 움직이지 못하니 나라의 부동산 경제의 흐름이 꽉 막히는 상황이다. 

 

 

 

깡통전세란?

역전세는 계약 당시와 계약 만료 시의 전세 시세 자체를 비교하는 개념인 반면, 깡통전세는 집의 매매가격과 전셋값을 비교하는 개념이라고 볼 수 있다. 

깡통전세는 주택 매매가가 예전에 계약한 전세 계약의 전세금보다 낮아진 것을 의미한다. 즉 현시점의 전세보증금과 주택담보대출 등을 합친 집값이 과거 전셋값보다 낮아 임대인이 집을 팔아도 임차인에게 전세금을 온전히 돌려주지 못하는 상황에서 쓰인다. 일반적으로 임대인의 주택담보대출 금액과 세입자의 전세금을 더한 금액이 집값의 70~80% 이상을 차지하면 깡통전세의 위험이 있다고 여겨진다. 

이런 깡통전세에 해당하는 주택은 매매시세가 기존 보증금보다 더 낮게 나타나는데 집주인은 집을 팔아도 임차인에게 전세보증금 전체를 반환해 주지 못하게 된다. 

 

깡통전세는 전셋값이 급격히 올라 주택 매매가와 전셋값의 차이가 점점 좁혀지면서 나타난 현상이다. 이렇게 매매가와 전세가의 차이가 얼마 나지 않을 때 그 적은 차이를 이용해서 갭투자를 하는 경우가 많이 생겨난다. 전세를 끼고 주택을 사서 시세차익을 노리고 되파는 방식의 갭투자는 주택의 매매가와 전세가의 차이가 적을수록 수익률이 좋기 때문에 전세사기의 위험성이 있다. 실제 최근 우리 사회를 혼란스럽게 한 전세사기는 자기 자본이 거의 들어가지 않을 정도로 전세가가 높을 때 무자본으로 전세보증금을 끼고 집을 매입한 사람들에 의해 발생했다. 

 

 

역전세와 깡통전세의 위험을 피하려면?

다시 한 번 역전세와 깡통전세의 개념을 정리해 본다. 역전세는 전셋값이 이전에 전세계약을 할 때 보다 낮아져서 다음 임차인의 보증금만으로는 현재 임차인의 전세금을 반환해 주기가 어려운 상황을 의미한다. 깡통전세는 주택의 매매가가 많이 낮아져서 집주인이 그 집을 판 금액으로 담보대출을 갚은 뒤에는 현재 있는 임차인의 전세보증금을 되돌려주기가 어려운 상황을 뜻한다. 

 

 

 

 

현재 우리나라의 상황을 보면 2~3년에 걸쳐 폭발적으로 급등한 매매가와 전세가가 최근에 급격히 떨어진 이유로 역전세와 깡통전세 비율이 매우 높다. 이러한 역전세와 깡통전세 증가로 전세보증금을 제때 온전히 돌려받기 어려운 임차인들의 리스크가 커지고 있다. 올해 하반기부터 내년 상반기까지 우리 사회가 이런 위험성을 어떻게 잘 다루어나갈지 고민해야 한다. 

 

우선, 전세를 끼고 집을 매입해서 부동산 자산을 늘리려는 사람이라면 최소한의 자기 자본을 어느 정도 이상 확보해서 집을 매수해야 할 것이다. 무자본 갭투자와 같은 무리한 부동산 자산 취득은 본인 뿐 아니라 사회 전체적으로도 해를 끼칠 수 있다. 세입자로 들어가는 상황이라면 꼭 확인해야 할 사항들을 꼼꼼히 확인하는 것이 필요하다. 등기부등본과 주택 시세가 적정한지, 건축물대장, 임대인의 세금체납 여부, 공인중개사 정보 확인 등에 관한 것이 그 내용이다. 

아래를 클릭하면 구체적인 전세계약 확인 내용을 알 수 있다.

전세계약 시 확인해야 할 사항

 

임대인과 임차인이 서로의 권리와 의무사항을 잘 지키며 책임을 다할 때 우리나라의 부동산 임대 시장이 건강하게 세워질 수 있을 것이다.