경기 안좋을 때 상가 임대 놓는 법

 

 

 

2023년 들어 오랜 부동산 침제기에서 조금씩 빠져나오고 있는 분위기지만 국내외 경제 여건의 불확실성 속에 주택뿐만 아니라 상가, 오피스 등 상업용 부동산 시장도 지속적으로 타격을 받고 있는 상황이다. 오히려 주택보다 대출이 많이 끼고 구입하는 종목이다 보니 대출금리에 더욱 민감한 부동산 영역이다. 코로나 팬데믹 상황에서 2019년부터 2021년까지 저금리 기조로 꼬마빌딩이 대중적으로 인기가 있었지만 2022년 하반기부터는 상업용 부동산의 거래가 급격히 줄어들었다. 대출금리에 비해 수익률이 턱없이 낮기 때문이다. 임대인뿐 아니라 임차인 입장에서도 고물가와 경기 침체 영향으로 장사가 잘 되지 않아 재계약을 못하고 사업을 접는 경우도 부지기수다. 임대인은 기존 임차인이 나가면 새로운 임차인을 구해야 하는데 공실 기간 동안 대출 이자 부담으로 경제적인 어려움을 겪을 위험이 크다. 

 

불황기 공실 해소 전략

경기가 좋을 때는 입지와 상관 없이 상가 공실률이 적지만, 지금과 같은 경기 침체기와 저성장 시기에는 상가의 공실률이 매우 높아진다. 특히 신규로 분양받은 상가라면 기존 임차인이 없기 때문에 더욱더 상가를 임대 놓기가 어렵다. 단적으로 이야기하자면, 지금처럼 경기가 안 좋을 때는 임대인의 눈을 낮출 필요가 있다. 상가를 분양받을 시 생각했던 높은 월세가를 고수하기보다 현시장 상황에서 실제 거래되는 적정한 가격으로 하루라도 빨리 임차인을 맞춰야 하는 것이다. 

 

그럼 구체적으로 다양한 임대 전략을 알아보자. 

 

 

 

렌트프리(Rent-Free)

렌트프리란 임대료를 받지 않는 것이다. 그야말로 무료로 공간을 임대해 주는 것인데 경기가 좋지 않을 상황을 감안해서 임차인의 부담감을 덜어주는 전략이다. 보통 임차인이 임대계약을 하면 인테리어 공사를 2주에서 2달까지도 하고 그 후에 입주하게 된다. 장사를 시작한다고 해서 바로 매출이 정상궤도에 오르지 않는 것이 당연하다. 이런 낮은 매출 사정을 감안해서 통상적으로 2~3개월 렌트프리를 주는 것이 관행이다. 경기 불황 정도가 크거나 구분 상가에 공실률이 매우 높아 임차인 모시기가 어려운 상황에서는 4~6개월까지도 렌프트리를 주기도 한다. 

 

탄력적인 월세 조정

임대 계약 기간 동안 일률적으로 월세를 받는 것이 아니라 매년 월세를 조금씩 올려 받는 방법이 있다. 예를 들어 3년 임대차 계약을 한다고 하면 1년간은 100만원, 2년 차에는 120만 원, 3년 차에는 150만 원 이렇게 세팅하는 것이다. 이런 방식으로 계약 조건을 걸면 임차인 입장에서는 처음 들어올 때 월세의 부담이 덜해서 계약으로 이어질 가능성이 높아진다. 이렇게 유연하게 계약 조건을 변경해서 빨리 임차인을 맞이하는 것이 공실로 상가를 두는 것보다 훨씬 이득이 된다. 실제 장사를 하고 있는 상가와 그렇지 않은 상가는 추후에 상가 가치가 달라지고 전체 상권 활성화 측면에서도 도움이 된다. 임대인의 이런 저자세가 시세 대비 높은 월세를 고집하는 자세보다 임대를 빨리 놓을 수 있는 측면에서 유리한 것은 분명한 사실이다.

 

 

 

 

상가임대차보호법 때문에 처음부터 높은 월세를 받아야 한다?

임대인들이 지금과 같은 불경기임에도 월세를 파격적으로 낮춰서 상가를 내놓지 못하는 이유 중 하나는 상가임대차보호법 때문이다. 임차인에게 10년동안 영업권이 보장되는데 처음에 월세를 낮게 받으면 매년 5%밖에 올리지 못하니 공실의 위험성을 안고서라도 처음부터 높은 월세를 고수하는 것이다. 하지만 이렇게 생각해 보면 문제는 쉽다. 실제로 5년 이상 같은 장소에서 영업하는 경우는 많지 않다. 장사가 잘 되면 권리금을 받고 다른 사람에게 넘기든가, 장사가 안 되는 경우는 그 이전에 나가기 때문이다. 

 

결론은, 불황기에 상가를 빨리 임대 놓으려면 처음부터 놓은 임대료를 고집하지 말고 시장가격이나 그 보다 낮춰진 가격으로 임대를 맞춰애 한다. 그 이후에 상권이 활성화되면 임차인이 바뀌는 시점에 임대료를 적정한 가격으로 올리는 것이 합리적인 전략이 될것이다.