서울의 양천구의 대장인 목동 신시가지 아파트 단지들이 40층 이상으로 설계한 재건축 정비계획안을 마련해 속속들이 서울시에 제출하고 있다. 그리고 신속통합기획 사업까지 같이 신청해서 재건축 속도를 더 내려는 움직임이다.
5월에만 목동 12단지와 13단지가 신통기획 사업 신청서를 제출했다. 지난 4월에 14단지가 신통기획에 참여 신청을 한 뒤로 다른 단지들도 동일한 방식으로 신통기획 신청을 하고 있다.
신속통합기획 방식으로 재건축 속도 낸다
줄여서 신통기획이라 하는 신속통합기획은 서울시와 민간이 재건축 초기 단계에서부터 사업성과 공공성이 조화된 가이드라인을 만드는 방식으로 정비계획안을 처음부터 함께 마련하는 제도다. 종전에 서울시가 직접 기획하고 계획방안을 제시함으로 재개발 재건축의 속도가 늦어질 수밖에 없었던 것에서 벗어나 사업 속도가 빨라진 것이 신통기획의 큰 이점이라 할 수 있다.
신통기획은 서울시가 직접 기획해 계획안을 짜는 기획 방식과 주민들이 직접 만든 정비계획안에 대해 조언을 하는 자문 방식으로 나눠지는데 목동 12~14단지는 모두 신통기획 자문방식으로 신청했다. 민간의 자발적인 참여의지가 더 필요한 자문 방식을 취함으로 주민들의 스스로 원하는 개발 방향을 제시한 것이다. 총가구수는 13단지 3878 가구, 14단지 5581 가구로 검토 중이고, 13단지와 14단지는 최고 49층까지 계획한 것을 포함해 세 단지 모두 최고 층수를 40층 이상으로 설계했다. 주민들 입장에서는 사업성을 최대한 높이고 싶은 것이 당연하니 이런 시나리오는 충분히 가능하다. 하지만 이 계획안은 서울시의 자문을 받으면 향후 변경이 가능한 부분이다.
목동 신시가지 아파트 가운데서 목동 6단지는 가장 먼저 신통기획에 참여한 단지다. 2021년 기회 방식 대상지로 선정돼서 서울시는 조만간 목동 6단지에 대한 신통기획안 주민설명회를 개최할 예정이다. 이곳도 다른 단지와 마찬가지로 40층 이상의 단지로 계획안이 확정될 가능성이 크다.
올해 하반기까지 목동의 또 다른 단지들이 신통기획을 신청할 예정이다. 7단지가 49층의 초고층으로 계획하고 신통기획 자문방식에 참여하는 방안을 논의중이고 5단지도 신통기획에 참여하기로 하고 지난달 정비업체 선정을 위한 용역을 발주했다.
목동의 입지와 매력, 재건축 사업지로서 투자 시 주의할 점
목동은 대치동, 중계동과 함께 서울의 빅3 학군지로 분류된다. 학구적이고 조용한 중산층 분위기의 단지 분위기도 매력적이다. 또한 5호선을 중심으로 2호선과 9호선이 지나가 서울의 주요 업무지구인 여의도과 강남, 서울 도심 접근성이 좋은 입지다. 이미 2018년 14단지 모두 재건축 연한인 30년을 충족했지만 안전진단을 통과하지 못했었다. 하지만 최근 안전진단 요건이 완화됨에 따라 2020년 이미 안전진단을 통과한 6단지를 포함해서 12단지가 모두 안전진단을 통과하며 실제 곧 재건축이 진행될 것을 보여주고 있다.
목동 신시가지 단지는 입지나 실거주성, 그리고 단지 크기 면에서 매우 좋지만 토지거래허가지역으로 아직 묶여 있는 점과 아직 초기 단계여서 분담금과 여러 비용 등 사업이 진행됨에 따라 여러 변수가 생길 수 있는 것이 단점이다. 재건축과 재개발을 다룰 때는 사업성과 입지 같은 요건들을 보는 것보다 사업 속도가 얼마나 빠를 것인가를 봐야 하는 게 핵심이다. 오랜 시간 투자금을 묵혀 두는 것은 그 외의 가능성을 버린 기회비용을 생각해서 만족할 만한 결과를 만들어내야 하기 때문이다. 초기 단계의 작은 속도 차이가 재건축 완료 시점에서 보면 10년 이상의 오랜 시차가 발생할 가능성이 크니 목동 신시가지와 같은 대단지 아파트에서는 단지별 사업 진행 속도를 보며 잘 선별해서 투자해야 할 것이다.
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